在“认房不贷”的政策下，北京、上海楼市反应迅速、加速。 然而，在广州、深圳这两个一线城市，率先宣布“认房不贷”，楼市基本面虽有所好转，但观望情绪依然存在。
这主要有两个原因。 一方面，广州、深圳“认房不贷”之前首付比例并不高，新政对其影响不大； 另一方面是由这两个城市的供需关系决定的。
即便成交恢复不及预期，但政策面已经开始发力，这也为市场后续变化留下了足够的想象空间。
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布通知，指导我国商业个人住房贷款借款人和贷款人有序调整优化资产负债，降低存量商业个人住房贷款利息首套房的价格； 同日，两部门宣布，全国统一商业性个人住房贷款最低首付比例，首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20% %。
消息一出，广州、深圳等地部分楼盘立即贴出海报，宣布支持20%首付。 一些房企也向21世纪经济报道记者表示，他们也计划提供20%的首付，但要先等银行这样做。
21世纪经济报道记者从广州、深圳多家银行相关人士处获悉，20%首付政策目前尚未执行。 从这一点来看，房地产企业带头或许是一种吸引客户的方式。 广州、深圳楼市不温不火，仍在等待更多好消息落地。
“首付20%”吸引顾客
银行尚未宣布实施“20%首付”，但开发商已经注意到这一情况，万科是第一家尝试的房地产企业。
在广州，万科城市之光、万科黄埔新城等项目都打着“首付20%”的旗号。 广州万科表示，目前万科在广州的项目，如万科黄埔新城、万科城市之光、金茂万科大都会四季、幸福御宇等，均可实行首套房首付20%首付，但最终必须经过银行批准。 。
除万科外，广州多处保利物业也声称接受“20%首付”，其中包括保利天汇、保利灵秀海、保利和悦滨江、保利金尚等广州保利物业的高价值。
两部门宣布可实行20%首付后，深圳不少楼盘蠢蠢欲动。 万科、银河等房企率先试水。 不过，这些声称可以“首付20%”的海报已被删除，相关房企也表示，这只是“呼吁”，并不代表政策方向。
21世纪经济报道记者从四大银行之一和三大商业银行人士处获得的信息显示，目前广州、深圳等地还没有落实20%首付的明确消息。 房地产公司声称可以接受“20%首付”，本质上是为了吸引客户。
广州某房地产公司营销人员告诉21世纪经济报道记者，“我们的楼盘现在接受20%的首付，虽然最终还要经过银行审批，但显然有吸引客户的效果。”现在房产很火，很繁华，下定决心的人还不少。”
引流效果好，可能会有更多开发商效仿。
深圳某房企总部营销负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们也有计划推出20%的首付，但现在还是要看银行，我们不敢“不要轻举妄动，目前其他房企确实表现不错，流量很明显，我们也想推广。”
相比“20%首付”，潜在购房者更关注“房价变动幅度”。 一位有意在深圳买房的人士告诉21世纪经济报道记者，“如果首付20%，我可以轻松买车，但买车后，我还得考虑每月的费用”。如果房价看涨，我想无论如何都会买，但如果不看好，我就会继续观望，不着急。”
关注价格和数量
购房者关心的不仅仅是能否“上车”，还关心保值增值、每月还款压力等诸多因素。 房地产企业也没有没有考虑到这些方面。
随着市场利好频现，房地产企业动作越来越多。 不仅推出“首付20%”优惠来吸引客户，一些房企还声称要“收回折扣”或“即将涨价”，让客户下定决心买房。
例如，上周末开业的星汇金城，开业现场大屏幕上显示“涨价倒计时”、折扣恢复后立即涨价5%等标识。 该楼盘也是上周末广州房地产市场最热门的楼盘之一。 截至9月3日，该房产已售出200多套。
深圳的情况也类似。 新政策实施后，有报道称不少国企旗下物业“收回折扣”。
然而，这只是局部现象，可能不会真正发生。 一位深耕大湾区的房企人士向21世纪经济报道记者表示，“目前我们的楼盘还没有优惠被收回的消息。据我了解，其他楼盘也没有任何折扣被收回的消息。”房地产公司基本上没有，即使有，也只是“说说而已”。 为了倒逼果断，目前各房企的策略都是以量为主，不贸然提价。”
不仅不敢涨价，不少房企还推出特价房应对政策。 例如，广州天河的网红珠江花城推出了10个固定价格单元； 后期销售的保利罗兰国际也推出了多款特价单位，还有额外20%折扣等折扣。
从实际效果来看，广州、深圳楼市确实受到多方积极作用的提振，但并不明显。
据克而瑞对广州60个重点楼盘项目的监测显示，上周，广州重点楼盘项目的参观客户数环比增长18%，为7月份以来的最高值，而认购数则环比增长18%。单位环比大幅增长39%。 近两个月也达到了高位。 成交方面，上周商品住宅销售1096套，成交面积12.06万平方米，环比增长19.62%。
乐友家研究中心数据显示，上周末（9月2日、3日）乐友家二手成交量环比大幅增长，改善客入市意愿明显增强，但尚未3月份达到小阳春期的顶峰，距离顶峰还很远。 未达到 2020 年的水平。 从乐队观看量情况来看，上周日（9月3日）乐队观看量较同期第二、三季度周日平均水平增长了50%。
21世纪经济报道记者采访了多家房地产企业和机构。 对于“金九银十”未来的市场表现，多数人表示，基于当前政策的力量，提振效果还有待观察； 但从战略角度来看，仍会加大促销力度，以增加销量。
广州中原项目部总经理黄涛分析，从目前来看，市场将持续分化，降价仍将是主要焦点。 此时，建议开发商尽快进行促销，业主可以尽快出售房屋。 未来两个月，广州楼市成交量有望增加。
美联物业全国研究中心主任何千如也建议，各方要珍惜来之不易的好处，避免一有好处就涨价，这样才能更好地推动楼市复苏。 “我们预计短期内市场会受到一定程度的刺激，成交量会有所增加，但长期来看还是要看供需的变化。”