从政策上看，深圳将第二套住房个人住房贷款最低首付比例由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
北京商报记者注意到，这是继广州之后第二个降低二套房首付比例的一线城市。 继落实“认房不贷”政策、降低现有首套房贷款利率后，此次二套房调整，降低了居民购买二套房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善的住房需求。
上述调整的政策背景源于8月31日中国人民银行、国家金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，指导实际首付比例和利率个人住房贷款规模下降。
通知称，对贷款购买商品房的家庭，首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%，个人首套房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%。第二居所统一为不低于30%。 %。
人民银行、国家金融监督管理总局相关官员表示，全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限将统一，不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。 仍实行限购的城市，首套房、二套房商业贷款下限由此前的30%、40%分别下调至20%、30%。
此前，广州作为首个放宽二套房首付的一线城市代表，规定二套房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于40%，利息下限利率为LPR+30BP。 中原地产首席分析师张大伟表示，深圳作为此次率先行动的“领头城市”，将对市场起到很大的引领作用。 不排除北京、上海近期也将放宽第二套房首付政策。
“深圳此次降低二套房政策首付比例，是继一线城市‘认房不贷’之后政策放松的又一版本，表明一线城市的房贷政策更加宽松。” 易居研究院研究总监严跃进向北京商报记者表示。 降低首付有利于释放改善型住房需求，必然带动置换需求，带动大规模住房销售。
值得注意的是，以往第二套房的首付比例有普通住房和非普通住房的标准，但这次深圳的政策不再区分，在严跃进看来，这说明政策更加务实。 特别是购买非普通住宅的首付比例大幅降低，政策效果将非常好。
优化普通住房认定标准
除了调整第二套房首付比例外，深圳还推出了另一项放宽普通住房标准的优惠政策。 11月22日，深圳市住建局发布《关于调整享受优惠政策的普通住房认定标准的通知》。 11月23日起，为更好满足居民刚性、改善性住房需求，经市政府同意，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅区建筑容积率1.0以上（含），且单栋房屋建筑面积小于120平方米（含120平方米）或单栋房屋建筑面积小于144平方米（其中144平方米）。
深圳市住建局表示，此前享受优惠政策的普通住房还应当符合以下要求：住宅区建筑容积率在1.0（含）以上； 单体住房建筑面积小于120平方米（含）或者单体住房。 建筑面积小于144平方米（含原量）； 实际成交总价不超过750万元（含原价）。
严跃进指出，深圳调整普通住宅标准符合预期。 落实“认房不贷”政策、降低首付比例或房贷利率、调整普通住房标准，是下半年一线城市政策放松的总体思路。
具体来说，这次调整的变化是不再看总价。 严跃进解释，不少普通住宅标准是2016年之前的，与实际房价不符，导致“普通住宅被视为非普通住宅”，引起市场购房者的极大不满。 此次调整将带来良好的社会反响，有利于部分总价750万元以上房屋的交易，特别是在税费方面。
其他前线或后续
严跃进预计，深圳将率先调整普通住房标准，这可能意味着其他几个一线城市也会跟进。 “两项‘大炸弹’政策相继出台，具有很强的信号意义，有利于稳定楼市预期，也有利于进一步拉动一线城市后续成交。”
不过，张大伟也指出了当前房地产市场面临的问题。 购房者入市意愿不足，尤其是首次购房需求不足。 楼市仍处于触底探底过程中，底部尚未出现。 “认房不贷”政策放宽时，市场中低端住房大量积压，市场可能仍需配合解限购等政策。
“当前楼市最大的风险不是房价下跌，而是流动性流失。” 张大伟表示，增信心、防风险、促转型仍然是未来政策的方向。 预计处于长期过热阶段的核心一二线城市后续出台的政策将逐步优化。
市场需要政策的快速落实和信心。 展望楼市后续走势，张大伟预计，11月至12月是市场惯常的淡季，市场可能会继续下跌、探底。 今年最后一个月房价可能会继续下跌。 总体来看，房地产市场可能要到2024年上半年才能恢复并逐渐企稳。
北京商报记者 岳品玉 董汉轩