11月22日，深圳官方宣布，自11月23日起调整第二套住房最低首付比例。第二套住房个人住房贷款最低首付比例由普通住房70%、非住房80%调整。 -普通住宅为40%。 此次调整降低了居民购买第二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
同日，深圳市住建局优化普通住房标准，规定还须满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单体住房建筑面积120平方米以下（含120平方米）的套房，或单套面积须符合要求。 公寓建筑面积小于144平方米（含144平方米）。
据悉，此次调整扩大了普通住房享受优惠政策的范围，让更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好满足合理住房需求。
新政“精致”特征明显
与以往政策相比，深圳的新政策具有明显的“精细化”特点。
首先，在减少首付方面，很多地方都把重点放在了首套房上。 不过，此次深圳不仅将第二套纳入政策，而且在第二套首付比例上也不再区分普通和非普通住宅标准，表明政策更加务实。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，深圳此次楼市政策的调整并不是从限购、退出的角度入手，而是普通住房的优惠标准和二套房的首付比例。符合降低住房交易成本、满足改善性住房需求的政策。 起源。 也就是说，政策是小步实施的，不是一下子实施的。 下一步政策还有调整空间，先观察本次调整效果。
同时，深圳在规定普通住房标准时不再局限于总价。
按照原规定，深圳普通住房标准必须满足容积率大于1.0（含1.0）的住宅小区、单体住房建筑面积小于120平方米（含1.0）的要求。 120平方米），或建筑面积小于144平方米的单体住房。 （含144平方米），实际成交总价在750万元（含750万元）以下。
但这与目前的实际情况并不相符。 易居研究院研究总监严跃进表示，很多地方的普通住宅标准都是2016年之前的，与目前的实际房价不符。 这自然就导致了“普通住宅被认定为非普通住宅”。 为此，消费者还是要承担更多的税收。
李玉佳进一步补充道，深圳在2019年降低了普通住房的优惠标准，实际上降低了住房交易成本。 “不过，由于这几年房价上涨过快，普通住房标准一直没有调整，而民众一直呼吁很多住房交易转为豪宅，这次调整可以释放部分改善需求并促进住房交易。”
严跃进指出，深圳政策出台后，“将对部分总价750万以上的房屋交易有利，尤其是税费方面。”
政策效应不可持续
尽管如此，业界仍对政策效果并不乐观。
李玉佳坦言，预计降息会带动部分需求释放，但仍需后续其他降本政策，实现多重利好政策与降本降门槛政策叠加。 同时，开发商和业主更需要积极降价，让居民就业和收入逐步稳定。 只有供给和需求同时发挥作用，收入基本面明显改善，商品房交易才能稳定。
房地产从业者陈培也表示，这将有利于改善群体，刺激市场，特别是改善改善市场的复苏。 效果肯定会有，但不会特别大。 “提振市场信心，不仅要降低购房成本，更重要的是稳定经济和就业，让大家对未来收入增长有信心。”
之所以这么说，是因为8月份以来，深圳陆续出台了贷款不审批、房贷降息等政策。 尽管效果是有效的，但它们是不可持续的。
8月30日，深圳正式公布认房不贷新政策，即家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品房时，其家庭成员在本市没有完整住房。 。 不论是否已使用贷款购买住房，银行业金融机构均执行以首套住房为主的住房信贷政策。
正如预期，新政在一定程度上带动了商品房市场的整体活跃度。 深圳市房地产经纪协会数据显示，新政出台首周（9月4日-9月10日），深圳二手房交易量环比增长26%，第二周（9月11日-9月17日）深圳二手房成交量环比再增长10%，待售套数突破5.6万套。
但需要指出的是，自8月底政策松动以来，市场成交虽有所好转，但逐周走弱，到9月底，政策效果明显减弱。
李玉佳指出，从客户需求来看，看房人数明显增加，但购房决策缓慢，这意味着基于楼市基本面和预期，以及居民收入和就业情况预期中，刚性需求和房屋置换需求潜力巨大，但消费能力和意愿明显不足，迫切需要全民降低交易成本和购房成本。
在此基础上，深圳在对眼前需求和置换最敏感的“房贷利率”上下功夫。
据深圳特区报报道，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳分行、国家金融监督管理局深圳监管局联合宣布，自9月29日起，实行下限调整优化个人住房贷款利率，调整首套房商品化。 个人住房贷款利率下限调整为不低于同期市场报价利率（LPR）负10个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期市场报价利率（LPR）负10个基点调整至不低于相应期限市场报价利率（LPR）加30个基点。 基点。
此前，深圳首套房和二套房利率分别为4.5%（LPR+30bp）和4.8%（LPR+60bp）。 这次分别降低至 4.1% (LPR-10bp) 和 4.5% (LPR+30bp)。 ）。
这是什么概念？ 以首次置业为例，30年等额本息还款，100万贷款每月还款额原来为5067元，现在为4832元，减少了约235元。
“腰”弱了
“过去支撑深圳楼市繁荣的，很大程度上是房价预期和大量资金涌入。” 李玉佳坦言，在外部环境不再充足的情况下，深圳楼市面临一定的下行压力。
乐友家研究中心监测数据显示，今年9月，深圳一手住宅网上转让2076套，环比下降6%，已连续两个月下降； 网上转让二手住宅2400套，销售套数环比小幅下降1%。 。
此外，国家统计局数据显示，10月份深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%，同比降幅为2.8%。分别为 % 和 1.3%。
进一步拉长时间，“事实上，从2021年5月到现在，深圳二手房价格已经下跌了两年半左右，目前新房和二手房的交易量仍然徘徊在历史低点。” 李玉嘉说道。
据媒体报道，与2021年平均挂牌价格相比，在深圳两年挂牌量较高的1884个有效小区中，共有1806个小区挂牌价格下降，占总数的95.9%属性数量。 其中，占比最高的跌幅在10%-20%之间，占比50.7%，超过跌幅总量的一半； 其次是20%-30%范围内的，占比26.4%； 以及跌幅低于 10% 的。 房地产占比15.3%。
跌幅最高的楼盘是位于罗湖莲塘地区的仙通鑫苑。 目前挂牌均价为5.3万元/平方米，2021年挂牌均价为9.1万元/平方米，下降42.3%。 该楼盘指导价为51800元/平方米，目前挂牌价已基本跌至指导价水平。
基于此，李玉佳直言，“市场预期非常悲观，形成了预期下降与实际下降的循环。”
李玉佳进一步指出，在实际刚性和改善性需求方面，深圳相比其他城市还有一个弱点，那就是中等收入人群数量较少。 真正的人口结构是少量高收入人群和少量中等收入人群。 以及大量的中低收入人群。
也就是说，深圳的“腰部”力量薄弱，这是当前楼市难以企稳的最大软肋。
“需求侧政策可以释放部分受政策挤压的需求，但很难对当前疲软的需求产生带动作用。” 在李玉佳看来，当前楼市的需求主要是高房价和大部分中低收入居民的住房供应。 除了承受能力不足的矛盾外，更重要的是人们对房价和楼市前景普遍缺乏乐观情绪。