“10月底，我的房子租期刚刚进入第二年二月，中介说房子难租，会违约，我没办法，只好减租了。”月租350元，就继续租。” 11 3月22日，北京房东姜力（化名）告诉21世纪经济报道记者。
2013年，姜丽在丰台区租下了一套两居室，一直租到现在。 去年10月底，张丽将房子租给了一家中介机构。 我曾多次与中介合作，在合同期内不得不降价。 张丽还是第一次：“如果他们违约，他们就要付一个月的房租。但我第二年一个月的免租期刚刚过去，违约就相当于我没有”得不到违约金。”
张莉的经历是近期北京住房租赁市场的一个缩影。 事实上，毕业季租赁高峰过后，北京租赁市场开始进入淡季，呈现库存增加、新增需求不足、租金下跌、交易周期拉长、市场活跃度减少等特点。 不仅是北京，四个一线城市也有类似情况。
贝壳研究院数据显示，10月份北京、上海的房源到售出时间约为45天，而广州、深圳则需要60多天。 10月份一线城市租金指数环比下降1.1%，同比下降2%。 此外，10月最后一天，该平台挂牌的一线城市“租售房”数量较去年同期增长10%以上，这在之前是罕见的。
受访专家认为，与近两年同期相比，今年10月一线城市租赁市场活跃度较低，住房供应增量突出。 预计，随着租赁市场淡季的持续，一线城市租金稳定下降的趋势或将延续，未来租金水平很难再次回升。
北京租金下跌，成交周期拉长
唐先生还出租一套两居室的公寓。 11月20日，唐先生将位于朝阳区里水桥的房子放到了中介平台上。 截至目前，已有十多名租客询问，两人参观过房子，但尚未完成交易。 虽然上市才三天，但租户看房热情并不高。 唐先生的月租金预期从6800元下降到6300元。
“现在是淡季，人流量小，周边房子不好租。” 唐先生告诉21世纪经济报道记者。
贝壳研究院数据显示，10月北京房屋交易周期为45.2天。 11月1日至22日，交易周期小幅增长至46.6天。
“现在顾客不多，房子出租缓慢，空置时间会更长。” 北京市丰台区经纪人朱峰（化名）告诉21世纪经济报道记者。 朱峰坦言，自11月份以来，他只进行过3次租房交易。
不过，房山区一些中介也向21世纪经济报道记者表示，相对便宜的房子会更快出租出去，有的房子甚至在登记后不久就被卖掉了。
除了成交周期较长之外，租金下降也是近期北京市场的一个重要特征。 贝壳研究院数据显示，10月份北京租金环比下降1.5%，同比下降1.9%。
袁婵（化名）在南三环拥有一套两居室，她从2020年开始出租，由于装修时间不久，房子状况良好，出于爱护房子的考虑之后，她以相对较低的价格把房子租给了两个熟人女孩。 今年10月，她刚刚与两名租户签订了续租合同。
2022年10月，元婵将每月租金上涨100元，达到5600元。 今年续约前夕，她发现附近的租金下降了。 参考市场价格，她仍将租金定为5600元/月。 “按照市场价格，这套房子的理想价格可以达到每月6800-7000元。” 元禅说道。
金瑟（化名）一周前开始看房。 她在北京租房已经11年了。 由于她的租金还有 20 天就要到期，她目前正在网上浏览房产。 她发现，与一年前相比，中介平台上的两居室和三居室价格下降了很多，但一居室的价格变化不大。
“我们房子的月租金比7、8月份便宜了两三百元，议价空间也会更大。” 朱枫说道。 房山区、东城区等地区机构也有类似反馈。
“能讲价”已成为当前北京租赁市场的共识。 唐先生房子的挂牌价比心理预期价格高出200多元：“租客肯定会议价，所以我多开价，给对方一个心理平衡。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学告诉21世纪经济报道记者，10月份，租赁市场传统淡季效应逐渐加深。 北京租赁市场活跃度持续下滑，租金下跌属正常现象。 同时，目前新增租赁需求不足。 为了尽快出租出空置房屋，业主有更多的议价空间。 随着进入传统淡季，预计11月北京租金将继续下降。
一线城市出租物业数量增加
不少中介发现，近期北京出租房产数量有所增加，其中有部分是由待售房产转为出售的，同时也不乏不少已售转租的“出租待售房产”。 -让。
“很多业主都觉得现在的售价低，有的卖，有的不卖，有的想卖，就租几个月观察市场。” 朱枫说道。 他现在拥有很多短租物业，主要是中小型户型。 该类型房屋的租金低于市场价，需租客配合看房。
锦瑟偶尔会浏览价格较低的住房。 她在网上询问了中介，发现大部分房屋都是出租和出售的。 房东一旦卖掉房子，就需要协商退房。
不仅仅是北京。 贝壳研究院不完全统计发现，10月31日一线城市平台上挂牌的“租售房”数量同比增长超过10%。
包括出租和出售房产数量的大幅增加，目前个人业主的住房租赁市场库存总体呈现增加趋势。 前述机构数据显示，11月22日，全国40个重点城市租赁库存数量较今年10月底增长1.3%，较去年10月底增长6.8%。
类似的情况在一线城市也存在。 关荣学发现，与近两年同期相比，10月份一线城市挂牌房源数量有所增加。
对此，壳牌研究院高级分析师黄辉向21世纪经济报道记者表示，库存增加主要有三个原因。 首先是季节因素。 9月份以来，租赁市场进入传统淡季，住房租赁需求减弱； 二是保障性租赁住房分流了部分租赁需求，2021年开始保障性租赁住房供应呈现明显增长趋势； 第三，住房交易周期拉长，个人业主房屋由挂牌出售转为同时挂牌出租，或直接挂牌出租。
不仅是业内人士，上海房东月星（化名）也感受到了住房供应量的增加。 他在长江高科的房子已经出租两年了。 由于租客没有续租，近两周就把房子放到了中介平台上。 根据以往的经验，房子应该是比较容易出租的。
但与之前相比，上海市场也发生了变化。 月兴告诉21世纪经济报道记者，虽然是特例，但小区内确实有同类型的房子比他的挂牌价低几百元。 此外，附近还有更多新上市楼盘。 因此，他预计，与之前一周左右房产就出租出去的情况不同，这次可能需要一个多月的时间才能完成交易。
由于距离上一位租客的租期还有一个月，已经有好几个人前来询问该房产，但还没有人参观过该房产。 “我不是特别着急，也没有房贷压力，所以会先放一两个月，等合适的机会再租。正好是淡季现在出租。”月星说道。
近期一线城市租赁市场中，上海、北京45天左右的成交周期相对较短，而广州、深圳10月份的成交周期则较长15天以上。
黄辉分析，这主要是因为广州、深圳城中村的租赁住房在整体租赁市场中占比较大。 相比之下，个人业主住房的租金价格更高。 随着广州城中村出租房屋的分流，深圳个体业主出租房屋的速度放缓。
月星既是房东又是租客。 由于出租房屋的房东准备出售房屋，因此从11月份开始物色新居。 为了提高生活质量，他断断续续看了半个月的房子，才选定了一套新装修、新家电的房子。 就这样，房东最初的期望很高，挂牌价高达8200元/月，比面积较小的同一套公寓贵了1000元左右。 好在谈判很顺利，最终成交价格为7500元/月。
月星隐约观察到，去年以来上海的租金价格一直在下降。 “今年租房子最大的感受就是中介太嚣张了，还愿意交服务费。”月星说。
不仅是上海，近期一线城市的租金也在下降。 贝壳研究院数据显示，10月份，北京、上海、广州、深圳租金指数环比分别下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%，环比下降1.9%、3.2%、1.8%和较去年同期分别增长1.2%。
对此，关荣学认为，10月已进入租赁传统淡季，新增需求不足，租金议价空间扩大。 预计租金将进入平稳下降趋势。 此外，由于今年毕业生就业压力较大，下半年以来毕业生“回乡就业”效应不断发酵，一线城市租赁市场活跃度较低。
此外，黄辉还注意到三个影响因素：一是针对新公民、年轻人的保障性租赁住房供应政策效果显现，住房供应量快速增加； 二是住房交易节奏放缓，带来个人业主住房供应量快速增加； 三是住房租赁消费重心下移，租房家庭储蓄意愿较强，更倾向于选择严格控制或降低房租成本，为未来购房或其他家庭开支增加储蓄。
展望未来，关荣学认为，随着租赁淡季的持续，一线城市的租金大概率会持续下降到年底。 从供需两端出发，黄辉认为，由于“十四五”期间保障性租赁住房供应呈现快速增长趋势，以及热门二线城市对新市民、年轻人的吸引力不断增强人们认为，未来1-2年一线城市的租金水平上涨动力不足，租金水平走势将更加稳定，难以再次回升。
记者李莎、实习生潘晨晨北京报道