坐拥双学区、自挂牌、洽谈折扣……上海最核心地段的学区房，现已抢购。 就在两年前，这套年近30年的二手房单价还在与豪宅“汤臣一品”、“世茂滨江”竞争。
日前，网上有消息称，“两年亏损300万，上海阜外学区一套房子的价格从1000万跌到600万”。 记者走访陆家嘴旁边的世纪大道地区发现，各中介机构面前挂牌的学区房价格已悄然下降。 虽然看上去部分房屋单价仍在10万元以上，但实际成交价格却已低于预期。
时间回到2017年
“价格已经回落到2017年了。” “我爱我店”的经纪人张丽萍（化名）告诉记者。 她向记者推荐了位于梅园四小区的一套70平方米的三房一厅。 目前挂牌价670万元，单价9.57万元/平方米。
由于第四小区是梅园地区一、二、三、四、五、六、七小区中距离世纪大道地铁站和购物中心最近的，所以价格相对坚挺，但即便如此，它的价格也相对坚挺。通常比以前便宜。 与万元的单价相比，下降300万元并不夸张。
另一位链家工作人员宋毅（化名）通过微信向记者推荐了几处楼盘。 目前挂牌价均低于链家“验证参考价”60万元，还可以坐下来谈。 根据他的经验，如果房东着急卖，还能省下20万到30万元。 图中的房子已于近期出售，最终成交价为670万元，单价不到9.6万元/平方米。 从历史成交情况来看，确实接近2017年左右的成交价格。
这一切发生得很快。 就在上半年，该小区仍有单价10万至12万元/平方米的网上签约记录。 随着二手房遇冷，学区房泡沫很快被挤出。 上海中原地产市场分析师陆文曦在接受记者采访时表示，现在大家对学区的期望明显下降。 此前，梅园新村片区房屋最高单价突破20万元/平方米，直奔汤臣一品，价格在28万元/平方米左右。 上海招生政策有所调整，加上市场和住房本身等因素，所以大家对于是否选择学区存在一些分歧。
只剩下“批次价格”
多位中介提到，客观来看，上海各地二手房价格都有不同程度的下降，但学区房的溢价和水分受到进一步挤压。
事实上，几个区位、房龄、社区环境都比梅园小区弱的单学区，房价跌幅更大。 同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10月份网上单价已跌破8万元/平方米。 据张立平介绍，明珠小学小区的房价已降至每平方米7万多元。
“这个区域已经没有学区溢价了。”张立平给出了更贴切的描述。 当前价格为“批量价格”。 “该地区的房价在上涨过程中表现得非常明显，挤压泡沫的过程已经出现了学区与非学区溢价进一步缩小的迹象。” 陆文昔强调道。
不过，10月份上海二手房成交量有所回落，但前10个月累计均价同比上涨。 上海链家研究院监测数据显示，前10个月全市二手房成交均价为40352元/平方米，同比上涨3%。 10月份，全市二手房成交1.33万套，环比下降13%，同比下降19%。 值得注意的是，成交均价为40670元/平方米，环比下降3%，同比下降3%。
从最近几周上海链家发布的浏览量来看，周浏览量依然维持在8月的水平。 陆文曦分析，当前利好政策的刺激效应已经过去。 从利息量、挂牌价格、经理人指数等几项前瞻性指标来看，基本回到了政策出台前的位置。
上海市场的基本规模还在，成交数据也反映了市场需求的走向。 从链家公布的10月份上海二手房交易总价区间来看，今年前10个月，300万元以上的交易比例有所增加。 其中，400万元至600万元之间的交易额占比为11.9%，同比增长1.1个百分点。
那么，市中心“老小”学区的住房还有发展潜力吗？ 陆文昔指出，具体问题仍需具体分析。 市中心的医疗资源、交通、教育设施相对成熟，可能有稳定的租金回报。 但外圈外侧的压力更大。 任何产品都有生命周期。 远郊小面积老房已经过了价格快速上涨期，其价值将逐渐下降，跑输市场的概率较大。 据每日经济新闻