2023年以来，为助力释放新房购房需求，各地结合自身情况出台了多项政策。 在目前二手房普遍难卖的情况下，宁波、南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多个城市针对置换客户推出了“以旧换新”政策。 对于那些需要“卖旧房”“换新房”的购房者来说，帮助他们缩短旧房的销售周期，提前锁定意向的新房，从而激活市场的改善需求。 那么它们到底是如何运作的，这些政策的有效性又如何呢？
双模式助力老房销售提速
从目前各城市出台的政策来看，“以旧换新”有两种模式：
1、中介销售模式：主要分为三个步骤：签订协议、明确产权； 锁定房产，优先考虑是否完成销售，履行合同。 即购房者、开发商、中介机构签订三方协议。 购房者确定新房来源后，向房产公司缴纳定金锁定意向房屋，中介集中资源优先出售购房者的旧房。 一般老房子的挂牌期会有3-6个月的时间。 如果旧房在期限内出售，双方的购房合同即生效。 否则，开发商将退还定金给买家，买家无需承担违约责任。 目前大部分城市都实行这种模式，如宁波、南京、南通、淄博等。
2、房地产公司回购模式：房地产公司或房地产公司找到的第三方接管买家的旧房。 在实际操作中，一般是先对旧房进行评估，将旧房转让给房地产公司，房地产公司再将房子抵押给银行。 获得贷款，贷款将作为旧房的付款转给购房者，用于新房的扣除。 其中，海宁市鼓励房地产企业向准购房者购买现房，给予房地产企业购买总价2%的财政补贴； 扬州新能源住宅开发公司还在房交会上提供了两种选择，分为“直接置换”和“直接置换”。 “委托置换”，其中“直接置换”是指房地产公司收购购房者现有房屋，购房者购买新房。 这项政策允许买家无需等待原来的房子出售就可以购买新房。
部分开发商积极响应
据官方信息和克而瑞统计，自2023年9月6日淄博市启动第一批“以旧换新”活动后，包括万科、旭辉等大型房企在内的12家开发商和房地产经纪机构代表，与绿城签署合作协议。
9月7日，南京市房地产协会、南京市房地产经纪行业协会发起“以旧换新”活动，保利、招商、万科、中海、金鸡等企业参与。
扬州9月19日发布试点通知后，仅有万科地产、扬州中广地产两家企业作为试点企业参与。 9月30日，扬州举办住房展，进一步扩大置换计划试点规模，新增华建、新能源。 、恒通、中信泰富、中国海外、卓杰地产、远大地产、和润地产等开发企业和中介机构是第二批市区新建商品住房购买“以旧换新”试点企业。
10月20日，为加快住房置换效率，满足居民住房改善需求，宁波市正式启动全市住房“以旧换新”活动。 包括中国海外、保利、万科、伟星等房企均有参与。 目前，全市已有34家楼盘、23家房产中介机构参与了此次活动。
目前，部分地方政府也可能对“以旧换新”活动提供相应补贴，开发商反应较为积极。 除了盘活现有房屋外，对项目中大户型的淘汰也有积极作用。 具有国企背景的房地产企业也可以利用自身优势，调动多方资源，推动新房与二手房的轮换。 但回购模式对房地产企业的实力有一定的要求。 民企仍需测算回购成本以及后续处置旧房的合理性，提前规避风险。 同时，买卖交易双方都可能产生纠纷，房地产公司和中介机构也必须注意各个环节的衔接。
自下而上销售、差价补贴等扎实政策成效显着
从各地政策出台后市场销售方的反应来看，对于中介销售模式来说，购房者虽然可以借助开发商的资源，集中优势资源出售旧房，帮助客户加快旧房的销售速度。二手房，有利于缩短二手房销售流程。 房屋销售周期。 但随着当前“卖一买一”的客群逐渐入市，二手房挂牌数量持续上升，交易量却不见好转，该模式在多个城市推行效果有限，且“去除困难”仍然是个问题。 例如，最先实施的淄博政策，自出台以来并未出现明显增幅； 南京实施的“以旧换新”，参与的房企较多，但参与的楼盘普遍是顶层、难售的楼盘。 对于卖得不好的房源，比如房源、后期项目、非热门地区的项目，市场热情不高，效果不明显。
但开发商全额折价回购购房者原有住房并提供实实在在的折扣的回购模式却取得了较为显着的效果。 例如，南通的“以旧换新”计划取得了良好的效果，主要是因为一方面，开发商把旧房低价卖给了购房者，给了购房者实实在在的折扣；另一方面，开发商把旧房低价卖给了购房者，给了购房者真正的优惠。 另一方面，他们利用新房进行以旧换新，房子在一栋楼内，新房的供应较好，使得最终的销售效果更好。 双节期间50%的交易都来自于这项活动。 济南绿地兰亭公馆于2023年7月试点该模式。流程为：对客户老房进行价格评估； 开发商带领项目合作方（项目建设方、承包商）参与，开发商对买方的旧房进行评估，收购为出售或工信； 客户支付新房费用。 在这种模式下，该项目两个月内售出了30多个单位。
此外，一些城市通过对“以旧换新”交易提供差价补贴，取得了较好的效果。 与自己更换的交易成本相比，您可以从政府那里获得房屋付款总额的1%-3。 ％的补贴，甚至在南通，购房者也可以低于市场价出售旧房，降价幅度（最高20万元）将得到招商蛇口的补贴。 与壳牌合作，对旧房换新房等提供1%的豪赞补贴。比如9月，济南万科城也推出了“以旧换新”政策。 购房者在预订房屋后有一个月的宽限期。 此外，新房还有1-2折优惠，二手房交易支持中介费。 该政策已经推出一个月了。 推动更换约十套。
目前政策出台后效果好坏参半，自下而上销售、差价补贴等实质折扣效果显着。 不过，这对开发者的背景实力有一定的要求。 在目前房企流动性较差、去库存困难的情况下，很少有企业选择这种模式。 不过，实际运营方也证明，如果房地产企业能够联动其供应商，将旧房作为工作用房，出租出去，或者出售进行二次销售。 它们还可以帮助房地产公司消除债务，同时消除新的住房来源。
从各机构的统计数据来看，部分城市的二手房挂牌量已超过20万套，这也印证了房地产市场的供求关系已经发生变化，从卖方市场转向买方市场。 除了少数有学区优势的房源或紧急降价出售的房源外，大部分房源仍是房源激增的一部分。 加之房地产市场政策的优化，一些有“卖一买一”置换需求的购房者也开始入市，从而推动二手房挂牌数量再次增加。
大多数人只有卖掉旧房子才能买新房。 “以旧换新”政策可以在一定程度上帮助需要置换的客户加快旧房销售，降低置换过程中的机会成本，打通一二轮轮换。手房市场。 激活市场改善需求。 出售旧房获得财政补贴等一系列实实在在的政策福利，还可以降低购房者购买新房的成本，盘活存量房，增加市场活跃度。 鉴于二手房交易时间长、成本高，除了“以旧换新”外，多地取消或放宽了二手房交易指导价，也正在尝试推出二手房交易指导价。新政策加快流通。 但要让政策发挥作用，实践证明，结合本市特点、切实帮助购房者解决问题的政策才是弥补楼市短板的关键。
（本文首发于钛媒体APP，作者|赵辰瀚）