7月31日，上海易居房地产研究院发布最新专题报告《我国房地产市场供需研究》。 报告指出，2012年上半年商品房潜在存销比低于2011年。从2012年全年土地购置和商品房销售预测值来看，易居预计，2012年底潜在存销比将继续下降，这意味着2013-2014年商品房供应将趋紧。 如果需求持续释放，房价将面临较大压力。 。
1、2012年下半年，全国房地产开发企业拿地面积降幅继续收窄。
2012年上半年，房地产开发企业购置土地17543万平方米，同比下降19.9%。 随着上半年一二线城市房屋交易量回升，土地市场近期有所回暖。 预计下半年土地市场将升温，成交价格跌幅将继续收窄。 综合上半年土地购置情况，易居预计2012年全国土地购置面积约为3.6亿平方米，同比降幅将收窄至10%左右。 2011年，全国房地产开发企业购置土地4.1亿平方米，创历史新高，比2010年增长2.6%，增速比2010年回落22.6个百分点。
图：全国房地产开发企业拿地面积变化趋势
2、2012年全国商品房销售面积预计与2011年持平
2012年上半年，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%。 全国商品房交易量触底反弹，下半年降幅将继续收窄。 如图所示，2000年至2007年商品房销售面积一直保持稳步上升趋势，2008年出现十年来首次负增长，随后连续三年缓慢复苏，但增速继续收窄。 预计2012年将与2011年基本持平。
图：全国商品房销售面积趋势
3、全国商品房累计潜在存量逐年萎缩。
商品房潜在存量是指房地产开发企业当年待开发的商品房与当年已建成、未销售的商品房之和。 由于商品房从购买土地到销售至少需要1-2年的时间，因此该指标主要反映未来1-2年商品房的库存情况。 据测算，2000年至2012年6月，新增待开发或待售商品房约18.19亿平方米。 如下图所示，2008年之前，每年商品房的可供供应面积都远远超过当年的销售面积； 但自2008年以来，商品房销售面积连续三年超过可供供应面积，累计潜在库存逐年萎缩，库存潜在压力也有所减轻。 。
图：商品房潜在增量及商品房销售年度走势
注：根据国家统计局数据，2012年上半年，全国商品房待售面积3.14亿平方米，两者差额15亿。 这是因为，除了商品房待售面积外，商品房潜在存量还包括其他三个方面：1、2011年以来，相当一部分购置土地尚未达到预售标准； 2、房地产开发企业出租或自用的少量商品房； 3、部分已购入但长期闲置的土地尚未形成商品房供应。
4、2012年全国商品房潜在库存压力小于2011年
商品房潜在存销比与商品房潜在存量相同，反映未来1-2年商品房市场的供需情况。 2012年上半年，商品房潜在存销比为1.7，低于2011年。从2012年土地购置和商品房销售预测值来看，我们预测商品房潜在库存2012年底销销比将继续下降，至1.6左右。 上海易居房地产研究院研究员吴晓军表示，这意味着2013年至2014年商品房供应将趋紧。需求不断释放，房价上涨将面临较大压力。
图1 全国商品房潜在存销比变化趋势
注：2012年上半年商品房潜在存销比=2012年6月商品房潜在存量/2011年7月至2012年6月商品房销售量
据国土资源部监测，2012年上半年全国城市地价总体稳定，同比涨幅继续放缓。 重点地区住宅用地价格环比继续负增长。 上半年，重点监测城市商住用地价格变动延续2011年下半年以来的走势，涨幅逐季收窄。 2012年第二季度，商住地价同比增速连续四个季度回落； 一季度长三角、珠三角、环渤海地区住宅用地价格延续下降趋势。 可以看出，近年来土地市场一直在整合，而商品房市场则远比土地市场活跃。 上海易居房地产研究院研究员吴晓军认为，虽然短期内商品房库存较大，但中期压力并不大，需要多加关注和警惕。未来几年商品房供应紧张，这将导致房价上涨。 压力。
5、东部地区潜在库存压力大于东、西部地区
2012年上半年，东、中、西部地区潜在存销比分别为1.9、2.4和1.3。 降至2002年以来的最低水平。相比之下，西部地区潜在库存压力最小； 东部地区潜在库存压力一般； 中部地区潜在库存压力更大，形势更为严峻。
图为东中西部地区商品房潜在存销率走势
注：计算公式与全国商品房潜在存销比相同。
6、30个省市潜在库存销比排名
考虑到数据可得性，我们选取了2000年至2011年30个省市的土地购置面积和商品房销售面积。根据公式：各省市存销比=（累计购置土地面积2000年至2011年各省市房地产开发企业×容积率（2.2）-2000年至2011年各省市累计商品房销售面积）/2011年商品房销售面积。 - 30个省市销量比例，排名如下：
图30 30个省市2011年潜在存销比排名
截至2011年底，商品房存量潜在压力较大的省市为福建、浙江、安徽、海南。 潜在库存消化周期超过4年。 过高的库存压力意味着未来两三年这些地区的楼市将不健康。 相反，排名较低的四川、陕西、黑龙江、江苏等地，潜在库存消化周期不足一年。 尤其是四川、陕西地区，潜在库存十分有限。 未来两三年，商品房供应将相对紧张，房价压力较大。 。
7、34个大中城市潜在存销比排名
考虑到数据可得性，我们选取了34个大中城市2003年至2012年上半年的土地购置面积和商品房销售面积。根据公式：各城市存销比=（ 2003年至2012年上半年各城市累计房地产开发企业土地购置面积如下：
图34 2012年上半年大中城市潜在存销比排名
沉阳潜在库存销比最高，消除潜在库存需要7年以上，其次是长春、呼和浩特、兰州和太原，消除库存需要近5年时间。 未来两三年，这五个城市商品房供应量较大，值得警惕。 相反，深圳的潜在存销比最低，存销比在-6至-7之间。 未来两三年房价反弹压力最大。 此外，广州、乌鲁木齐、北京、成都、厦门、西安、南京、宁波等潜在库存压力较小，房价反弹压力较大。